宇宙的光谷，武汉楼市最火热的区域没有之一；正由于光谷这些年的“搭白算数”和“接近饱和”。才有了今天的——光谷中心城。作为最新的光谷，“卖得好”和“买的好”同样重要！买的好，无非是大家都赚了，房价也涨了！那“卖得好”呢？
因为房价低？——NO。光谷中心城核心区域目前房价已到19000元/平，一个三环外的片区，其房价已经赶二环！
因为配套完善？——NO。作为一个新区，虽各种配套规划很强大，但是大部分还处于前期或在建中，居住氛围谈不上，远不如“三环内”甚至“老破小”！
那么，最根本的原因是什么？——当然是产业。光谷中心城最早开始建设的多是功能区，近80%是产业和商业规划，走的就是产业集群到产城融合之路。中建科技产业园、光谷生物城、光谷大数据产业基地、武汉高科医疗器械园、人福医药产业园等等，这些在光谷高速发展的“军功章”上有着鲜明的一笔。
就去年一年时间，光谷中心城房价从1万4涨到1万9，很多购房者已经无法承受相对高位的房价，感觉冲“涨停板”的人都是疯子。看到这里，有购房者会问老欢：错过了光谷中心城，武汉谁最有可能是“光谷又一城”？
根据房价辐射纬度，聪明的投资客开始找下家。但光谷的下家不是那么好找的，区域属性很苛刻：1、半小时关联区域；2、产业互融；3、满足光谷人的购房需求。
根据第一个通勤时间关联条件，老欢在地图上搜索了下，有四个区域入选：梧桐湖、红莲湖、花山、葛店。
（光谷中心城半小时关联区域）
图纸距离满足第一指标的这四大区域，该如何选？点兵点将吗？当然不是！
接下来看第二个指标：产业互融，这也是前辈光谷中心城“身价暴涨”的根本原因。
1.四大板块终极PK 谁才是最强“溢价区”？
首先，老欢先来解析下，为什么产业能给一个区域带来质的飞跃。——产业跟着规划走，人口跟着产业走，房子跟着人口走。
所以，产业是人口的因果关系，产业的发展能为该区域提供大量的就业岗位，带动常驻人口流入。人口带来的居住需求更是房地产发展的根基，这就是为什么有产业的新区，卖相不好的楼盘都能在二手的溢价上跑赢大盘。
产业PK：“梧桐湖、红莲湖、花山、葛店”这四大板块中，前三者胜出。
在区域产业方面，梧桐湖、红莲湖和花山都是产业规划的，只有葛店无产业。葛店由于开发时间较早，目前居住基本氛围已形成。但是，因并无产业入驻来聚集人口，多年来葛店板块基本无外来人口流入，未来发展后劲不足。
梧桐湖产业：该板块有着东湖高新创意新城的产业规划，这是由武汉东湖高新集团投资15亿元打造的第五代产业园。该产业园占地面积11万公里，建筑面积1200万方，主导产业将重点引进科技创意、文化创意、全球光机电、环保新能源等高附加值产业。
说到这里，肯定有人怼老欢，武汉大大小小30多个新区，画饼子谁不会？
我们就来看看实际情况，目前已有知名企业烽火科技、三环集团、锐世科技，威万影业等大型企业入驻，预计未来将提供近10万个工作岗位。另外，还有华科鄂州工业技术研究院和华师研究院也将入驻梧桐湖。
（梧桐湖-东湖高新科技创意新城实景）
细心的网友会发现，产业坐实但距离是关键，别又搞个半小时生活区，来来回回离光谷内环1个小时了，就拿区域地标项目，联投梧桐郡悦园作为原点，产业集群距离项目仅2公里，自驾4分钟可到达，步行20分钟即可。随着产业园相继入驻，对周边居住需求必然暴涨，联投梧桐郡悦园由于距离优势将成为最佳选择。
花山产业：该板块有着花山生态新城的规划，全区域60%以上都是生态保育区，并在保护生态的基础上发展部分产业，拥有的武汉软件新城产业园，聚集了IBM、飞利浦、国家电网等世界500强企业，数十家软件信息技术类行业百强企业及上市公司。
红莲湖产业：该板块有着红莲湖大数据云计算产业园规划，该产业园商业用地46.85公顷，工业用地124.8公顷，主要围绕“芯”产业，发展集成电路产业集群、数字产业集群 、智能终端产业集群、通信电子产业集群、新材料新能源集群、医养医美产业集群六大产业组团。
可见，在产业这轮比拼中，梧桐湖、花山、红莲湖完胜葛店，且梧桐湖和花山已有部分企业已入驻。
溢价PK：花山“顶格”、葛店“回落”，房价洼地只有红莲湖和梧桐湖。
所谓溢价，通俗的说就是比原来的价格高，也就是涨幅。那么，新区什么样的房子溢价力最高呢？老欢认为满足三大条件：1、规划（产业）；2、教育；3、稀缺资源。
刚上文提到目前规划比较完善且有产业的区域，只有梧桐湖和花山。花山目前房价1万5—1万9，其价格已逼近光谷中心城房价。未来老欢还是看涨，但现在房价空间有限，短期房价涨幅空间较小，寄希望于频频破万的高价地撑腰。
梧桐湖、红莲湖、花山、葛店，这四大板块中都有轨道交通的规划，但是葛店由于地铁11号线葛店段的贯通而备受购房者关注，一年时间区域房价由8千涨到1万1。虽然涨幅比较大，但是老欢认为可以等等，为什么这么说呢？葛店对产业的支撑一直不是强项，交通利好对房价的波动是“瞬时”的，上一轮7k没赶上的，这一轮1w回调你赶上车吗？
最后，我们在来看下目前房价洼地的梧桐湖和红莲湖，梧桐湖房价约6000-7000元/平，区域内有联投梧桐郡悦园、联投水乡小镇等楼盘；红莲湖房价约7500-8500元/平，区域内有恒大文化旅游城、恒大金碧天下等楼盘。
梧桐湖和红莲湖，这两个板块有一个最大的共同点，就是拥有湖景稀缺的生态资源，这个对于未来房产溢价有极大的促进作用。但是，这两个板块在区域规划上差别较大，下面老欢来细细咵！
（湖景生态资源）
配套规划：梧桐湖产业提前布局 红莲湖核心区点位发展
梧桐湖：产业提前布局，有着东湖高新创意新城的产业规划，目前已有知名企业烽火科技、三环集团、锐世科技，威万影业等大型企业入驻。产业的发展将带动人口聚集，置业居住需求急剧增长。
梧桐湖在配套上最大的亮点还有高校经济，有华师附属梧桐湖学校、华中师范大学梁子湖校区、理工大学华夏学院、湖北省旅游学校，中科院武汉分院等等。其中，华师附属梧桐湖学校是联投集团项目引进的学校，目前已开学，可接受联投梧桐郡和联投水乡小镇业主孩子入学。
（招生文件）
另外，梧桐湖在居民基本配套上规划有浮岛汇商业，该项目是由5个群岛连接而成，目前南一岛已经完工，岛内餐馆、便利店、咖啡吧已正式营业；联投湖泊馆，建成后将成为湖北乃至华中地区规模最大规格最高的水生动植物展示厅，目前整个展览馆主体结构已经完工；新华医院，该医院是一所三家医院，目前其主体结构已完工；五行岛码头，也是未来去梁子岛旅游规模最大的码头，正在施工中。
虽然目前老欢经过还是一片荒芜，但未来梧桐湖新城的产业及配套规划，都是集中布局，未来居民可享受的是片区一条龙配套服务，算是区域“联动性”发展。
（梧桐湖新城规划图）
红莲湖：该板块除了无产业布局，最大的特点是核心区域“点位发展”，配套集中单个盘。这样的规划，劣势在于板块内配套无法形成集聚效应。
红莲湖区域内最大配套是由于恒大楼盘自己打造，主推恒大童世界的旅游配套，并配有美食街、商业广场、会议中心及会展中心等，其配套可以辐射区域内其它楼盘，典型的“吸附性”发展模式。而区域内其它楼盘的宣传噱头，基本是依附红莲湖湖景资源而设，主打生态环境。可见，文化旅游地产将是鄂州红莲湖发展的一张“大牌”。
综上对比，在光谷中心城半小时关联区域的四大板块中，红莲湖和葛店无产业支撑，花山房价涨幅空间接近顶格，只有梧桐湖既有产业有配套，目前还处于房价洼地，投资属性相对空间更大。
看到这里，有购房者会提出质疑：梧桐湖目前还处于发展阶段，如何保证未来区域的兑现能力呢？这也是老欢正担心的。
2、光谷又一城？梧桐湖是画饼子还是有搞头？
老城区买当下，新城区买未来。梧桐湖处于快速发展中，未来是否能有效承接光谷中心城的外溢资源？关键看看他俩私下关系。
光谷中心城走的是一条产业兴城之路。随着其产业规划发展的壮大、交通及商业配套利好的兑现，大量购房者快速聚集于此，其片区瓶颈问题也日益暴露，房价不断攀升、居住人口密集等等。因此，光谷人必须寻找新的区域来满足其居住需求，梧桐湖由于产业规划、房价洼地及居住低密性等特点，成为光谷版图扩张的必选之地。
武鄂不断加深的产业联系也促进两地的融合，武汉东湖高新集团投资15亿元在梧桐湖打造了第五代产业园——东湖高新创意新城，将打造成高科技新兴产业集群，进一步加深了武汉和鄂州的关联性。
另外，新城是不是画饼子就是看其兑现能力。梧桐湖新城的开发建设工作，除了有省政府和市政府在财力和物力上的大力支持外，还有一个强大的合作伙伴——省联投。联投集团在新城开发方面经验丰富，曾与政府合力开发的新城有花山生态新城和梓山湖生态新城。目前，花山生态新城已基本成型，花山房价由2014年的6000元/平增长到如今19000元/平，发展势头强劲。
除了协助政府开发梧桐湖新城外，联投集团还承担了联投梧桐郡悦园和联投水乡小镇的住宅建设工作。其中，梧桐郡悦园项目临近主干道凤凰大道，离光谷中心城距离更近。
看到“梧桐湖”这个字眼，可能很多人会想当然认为这个是离中心区很远的区域，今天老欢就来消除下大家的误区。
误区一：梧桐湖离光谷中心太远？
都知道光谷中心城关注度高，但是在再火热的区域还是有它最核心的位置。今天，老欢先给大家普及一个光谷内环的概念，指的就是光谷五路和光谷六路，因为这两条主干道沿线聚集着市政机构、世界500强企业、产业园、商业综合体及三甲医院等，体现了一个城市内环所应该拥有的价值。
因此，以梧桐湖正中心的联投梧桐郡悦园项目为起点，离光谷中心的真正距离，也就是到光谷五路和光谷六路的距离。
误区二：实际通勤时间太久？
梧桐湖新城属于正在开发阶段，部分主干道及高架还没通车，该阶段从梧桐郡悦园自驾到光谷内环光谷五路及六路的通勤时间，并不是未来实际通勤时间。
梧桐郡悦园周边有主干道凤凰大道和玉屏大道。目前凤凰大道已通车，玉屏大道已建设完毕，即将进入验收阶段。未来从项目出发，可以走凤凰大道进入玉屏大道，自驾约20分钟即可到达光谷内环位置。
（项目区位图）
另外，项目附近的武阳高速施工建设已全面提速，其中武汉段计划今年底基本贯通，2021年6月30日前全线基本建成。该高速是起于武汉东湖高新技术开发区凤凰山，沿凤凰大道跨梧桐湖后进入鄂州境界，止于武汉至阳新高速公路黄石段。
根据规划，在武阳高速建成后，从项目到光谷，届时仅仅只需要20多分钟，这将极大缩短梧桐湖和光谷中心的距离。
3、20分钟车程 房价差距高达12500元/平
在新区价值的利好助推下，项目能否升值就是看项目内核，我们来看下联投梧桐郡悦园项目有什么？
房价差：20分钟车程 房价差距高达12500元/平？
待联投梧桐郡悦园周边主干道及高架通车后，距离光谷内环仅20分钟车程。但是，目前梧桐湖板块还处于建设阶段，路况及周边环境体验感较差。
光谷中心城房价约15000-19000元/平，联投梧桐郡悦园房价约6500元/平，房价差别约8500-12500元/平。若是购买100平左右的房子，总价相差约85-125万，这个金额可以在中心区当首付再买一套房。
配套优势：华师名校+湖景资源 决定其未来的高溢价性
除了可享受梧桐湖新城的内部城建规划外，联投梧桐郡悦园项目配套最大的亮点是华师名校+梁子湖湖景资源。联投集团引进了华师附属梧桐湖学校，目前已经开学，是小学到初中的一贯制学校。此外，该区域还规划有华师一附中（高中），华中师范大学梁子湖校区，名校资源丰富。
（华师附属梧桐湖学校实景图）
产品稀缺：片区唯一的洋房产品、低密度社区
整个联投梧桐湖项目占地170亩，总建筑面积12万方，梧桐郡悦园容积率仅1.8。相比中心区域动辄容积率4以上的项目，该项目居住舒适度完胜。同时，目前在售的梧桐郡悦园在售的是片区唯一洋房产品，更是低密的代表。
低密，意味着楼间距大、社区公共空间大，居民可以享受无遮挡的观景视野和充足的日照时间。特别在面对2020年突发的新冠疫情这种公共卫生事件时，低密社区更能体现其居住的优势，居民不用担心人群聚集而感染，甚至在小区内就可以享受到公园般的生活。
上面咵了这么多项目的内核，购房者最关心的还有价格因素。这样的低密产品，首付需要花多少呢？
4.首付23万 入手大三房洋房是噱头吗？
联投梧桐郡悦园项目占地面积15.8万方，建筑面积约34.8万方（其中住宅27.9万方，商业约5.8万方），车位2331个。整个小区主要以一梯两户的洋房和高层所组成，并配备2700方的国际双语幼儿园。
该项目房源均价约为6500元/平， 目前在售的是15号楼125平毛坯洋房产品，折后均价约6300元/平，即首付约23万即可入手大户型洋房。
（项目楼栋图）
15号楼只有125平一种户型，总共约40套房源，公摊约13%，具体户型图如下：
（125平户型图）
户型分析：该户型是125平，三室两厅两卫结构，适合三口及二胎家庭。
客厅和餐厅都带有阳台，南北通透户型，室内通风效果较好。客厅和书房共用一个大阳台，可晾晒空间较大，阳台也可打柜子增加储物空间。整个户型无走廊等面积浪费，主卧带有飘窗，有赠送面积。另外，餐厅和公共卫生间进行隔开，避免进餐空间和卫生间在一个平面上，隐私度较好。
综合点评：
1、联投梧桐郡悦园属于光谷中心城辐射区域，未来和光谷内环实际通勤时间仅20分钟车程，但房价差距却高至12500元/平。目前在售房源折后均价约6300元/平，首付23万即可入手，房价洼地价值明显。
另外，梧桐湖有着东湖高新创意新城的产业的支撑，人口跟着产业走，房子跟着人口走，未来房价溢价空间较大。
2、该项目在配套上最大的亮点是名校+湖景，联投梧桐郡悦园引进了华师附属梧桐湖学
校（小学和初中），还能享受稀缺的湖景生态资源。相比中心区高价学区房，不管是自住还是投资，产品价值凸显。
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