富人区，通俗意义上代表着有钱人聚居的地方，宏观的概念，指的是城市文明和经济水平发展到一定程度的产物。
用楼市的话说就是高房价、塔尖级别生活配套、形成一定圈层的城区，有点名气。
比如上海第一涉外商务区虹桥古北，住的都是国内外的金融商业精英或者名人隐贵，每个月房租动辄四五千美金，豪宅别墅檀宫单套总价1个亿起步。
南宁富人区知名度当然没这么高，但排资论辈起来，老牌的金湖商圈、东商、凤岭北，新兴崛起的五象湖板块，在广西都是榜上有名的。
只是南宁富人区具有很大的参差性，高房价的背后，并非十全十美。
老牌富人区金湖商圈，真落寞了？不
前段时间头条君写到落寞的金湖广场，但其所处的金湖商圈，却是南宁第一个具有实际意义的富人区。
即便现在五象新区发展得风生水起，金湖商圈的地位却难以撼动，甚至是不少新楼盘营销PPT里的经典案例模板。
拥有曾经的广西第一高楼地王大厦，南宁最好的小学滨湖路小学，南宁最好的公立初中第十四中（埌东校区）。
商业氛围浓厚，除了地王，还有梦之岛·水晶城、金源CBD、南宁书城等。
▲地王大厦
▲梦之岛·水晶城
另外通信行业的南宁总部大楼也设在这里，中国电信大厦、联通大厦、中国移动通信大厦，几乎都是邻居。
当然也少不了银行业，从城商行到国有商业银行，该有的都有。
更重要的是金湖商圈是很多广西/南宁政府部门的驻地。
像自治区发改委、南宁市委、南宁市政府、南宁市国税局、广西高院、广西住房和城乡建设厅、南宁市社会保险事业局……
从办公到单位住宅，形成了一定的居住圈层。
有人做过一个形容，在金湖商圈走一圈，搞不好和你擦肩而过的就是身居要职的官员或者银行高管。
▲金湖广场
房价当然一骑绝尘。
因为顶级学区加持，金旺角商住楼的二手房挂牌价一度飙到3万元/㎡，片区内的整体房价也保持在2万元/㎡左右。
新房土地供应几乎为0的市场背景下，金湖商圈的二手房变得更加抢手。
不过囿于商业氛围日渐落寞，如今的金湖商圈已经很难和东商抗衡。
高调的东盟商务区，真遍地豪车？
但姜还是老的辣，东商很牛，却缺乏大型的医疗配套，金湖商圈“政商学医”一应俱全，就地有广西医科大学附属埌东医院，5公里范围内还有区医院、广西医科大附属医院。
而东商7公里范围之内，全部是大型综合医疗空白。
去年广西中医药大学附属瑞康医院凤岭南医院才刚获批，速度快的话，也要两三年吧？
凤岭北没有，凤岭南也没有，但白玉微瑕，这主要还是和东盟商务区定位有关。
▲东盟商务区
2005年，东商规划建设被正式提上日程，拟将该片区建立成中国面对东盟的国际窗口，中国与东盟国家在经贸领域、文化交流领域进一步深化合作的重要交流基地，服务中国东盟博览会。
简而言之，就是南宁面向国际的政治经济文化中心，看上去要比金湖商圈规格高多了。
南宁国际会展中心、石门公园、南宁市体育休闲公园、青秀山等外在配套自不必说，东商最大的标签就是摩天大楼集群。
华润大厦、龙光世纪、三祺广场、九洲国际林立，广西现在的第一高楼和第二高楼全在这里，除此之外，还有规划建设中的市长大厦。
南宁海关、中国南方电网、南宁自然资源管理局在此办公，也都是重要的国家办事机构。
▲东盟商务区
除了强烈的办公属性，东盟商务区还有广西顶奢购物中心——万象城，GUCCI、D&G、BURBERRY等奢侈品牌汇聚，还有富人才可以消费的Ole超市，商业氛围杠杠。
居住属性被削弱，但板块定位高逼格，房价照样站在南宁之巅。
幸福里的二手房房价飞到3万/㎡+，万科瑧山悦的最高备案价达到7万/㎡（平均房价4万元/㎡），一些房龄较老小区一样能卖到2万元/㎡以上。
这也就是十几年来，东商医疗短板的根本原因，定位不同，造成的结果也是不一样，只是瑕不掩瑜。
如今的东商板块的新房供应也不多，除了前面所说的万科瑧山悦，就只有天昌·青山府，房价2.2万元/㎡起步。
名学区三中初中部（青秀校区）勉强算，但和十四中相比还是嫩了点。
▲三中（青秀校区）、李宁体育园
和金湖商圈的低调不同，东商是出了名的高调。
在幸福里的地下停车场，几乎都是一水儿的豪车，奔驰宝马保时捷路虎奥迪…..见怪不怪。
生活高消费，夜店、时尚购物，一线城市常见的生活场景，在东商也并不稀奇。
你可以说是炫富，也可以理解为实现“财富自由”的人已经走上人生巅峰，毕竟能买得起这里的房子，已经比多数人成功。
崛起的五象湖板块，未来南宁新贵聚集地
南宁重点向南发展之后，“流量之王”五象湖板块已经在楼市找不到能与之抗衡的对手了。
五象新区找不到，整个南宁也没有。
虽然现在五象湖板块还在逐渐成熟的阶段，但一个新中心格局已经呈现，未来十年，五象湖板块不一定比东商、金湖商圈弱。
▲五象湖
一样的大型市政配套标配，有山有水。
南宁市新图书馆、南宁市民中心、广西美术馆、五象湖公园、五象岭森林公园……
一样的名学区，小学初中都很强。
五象新区第四实验小学、滨湖路小学（五象校区）、南宁市第十四中（五象校区）。
▲南宁第十四中五象校区
短短5年，五象湖板块新房房价实现了从5字头到2万/㎡+，除了政策东风利好影响，另一部分得“归功”于平地而起的楼面价。
从2019年开始，五象湖板块已经成为南宁土拍“万元地”最多的地方，地价飙涨，房价水涨船高也是常理之中。
但和东商的新房房价相比，五象湖板块仍然具备较高的性价比。
前段时间有粉丝问头条君，金湖、东商、五象湖怎么选？
头条君私以为：看重生活、学区氛围买金湖；看重商业氛围选东商；新房只能挑五象湖，因为东商太贵，选择面太小。
相较之下，五象湖板块可塑性更强。
今年宜家开业之后，将给薄弱的商业起个好头，未来“MINI万象城+合景悠方+宝能城商业MALL”等相关商业配套开业之后，也能补足板块商业氛围。
▲万象汇商业体示意图
年轻的五象湖板块，当然吸引的是更年轻的购房者。
有平台做过统计，买五象湖的购房者大多偏向于30-45岁的成功人士，行业覆盖互联网、银行、房地产、企业等，也有不少留洋归来的精英人士。
这意味五象湖的居住圈层更偏向于对生活品质有精致追求的人群，思想更加自由，相信五象湖未来的发展潜力。
当然，前提还是，得有钱。
不完美的南宁富人区，依然令人追捧
除了以上头条君特别举例的南宁三大富人区板块，像凤岭北、凤岭南、南湖板块也是值得说道的。
城市资源匹配上也有很多共同点：商业中心+强学区+大型市政配套+或山或水或公园。
但它们无一例外的都不是尽善尽美。
凤岭北缺商，即便有航洋城、万象城，但中心腹地的商业还是很缺。
▲南宁凤岭北城区航拍
凤岭南吃的是东商辐射红利，说富人区有点过。
三岸很特殊，地价贵房价也高，即便现在是画大饼，但只要入住率足够，未来发展情景已经清晰可见。但位置偏远，沦为原来仙葫的困境就尴尬了。
▲南宁三岸航拍
如果足够细心，你会发现南宁的富人区几乎全部集中在青秀区。
这也没啥奇怪，2016年，青秀区的GDP就超过西乡塘，从此稳坐广西第一强区交椅。
后来又在2018年、2019年斩获各种全国百强区称号，用仅9%的人口撑起南宁三分之一的经济总量。
2020年，青秀区GDP为1255.26亿元，占全市的26.6%，贡献依然很大。
良庆区去年的GDP虽然仅406亿元，但已经远超兴宁、武鸣、邕宁、横州，增速最大，同比增长13%。
经济基础决定上层建筑，现有或潜在的巨大经济实力，才是购房者对富人区趋之若鹜的根源，在这里购置房产，自住舒适，升值潜力也大。
其中，也能看出南宁城市发展的轨迹，向东、向南，城市的中心也在不断迁徙、转移。
▌写在最后
数百年来，南宁的富人区历经变迁，从西面的朝阳，到邕江南岸的五象湖，城市面貌由旧变新、更迭不断。
富人区，更像一面镜子，折射出城市和社会的沧桑巨变。
而豪宅遍地扩张的时代，南宁的富人区越来越多，也越来越分化。
高房价成为富人区的固有DNA，当仙葫郊区的别墅失去升值意义时，青秀、五象等市中心的稀缺大平层、合院产品就成为香饽饽。
或许十年后，南宁的富人区又出现了大轮动，此时的富人区，不过他日黄花。
只有更强，没有最强。
（来源：南宁楼市头条 | 吴晓苑）
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