前十年里，电商进入了我们的视线，互联网淘汰了许多实体，让本来一度能够成为一铺养三代的商铺投资，变为了一铺坑三代的结果。

这几年里，大量的实体面临着巨大的压力，许多房东表示，生意不好做了。

甚至许多投资商铺的小伙伴也开始抱怨，商铺的投资越来越难，一铺养三代的黄金周期已经过去。

那么到底是不是这样呢？？？

小编我自己在前几年也投资了两套商铺，一套在上海，一套在苏州，目前都是一个以租抵贷的阶段， 并且收益也能够保持7%以上的回报率，勉强赶上通货膨胀率。

所以，我认为，不是商铺不能投资，而是商铺需要去进行优化投资！简单的说就是不是所有的商铺都值得你投资，但是好的商铺，依然可以做到一铺养一代！

一、商铺投资一定要注重一个地段！

李嘉诚曾经说过这么一句话，房产的投资，地段为王，如果地段不好，那么就毫无投资的价值。而这句话同样适合于商铺。

因为好的地段往往可以聚集人气，也能够具备一个较高的投资价值。

而我们所说的地段，其实可以分为两大类：

第一，就是城市；

第二，就是位置。

01

商铺的投资尽量以一线和新一线的城市为主。

我们知道，目前的中国已经达到了一个人口红利顶峰期，未来的人口面临一个老龄化和一个出生率较低的问题。所以，人口红利的增长往往决定了商铺的价值，哪些城市的人口持续流入，那么商铺的价值就越高。

以过去的几十年来看，中国的人口流入持续以一线、新一线和部分的强二线为主，而大部分的三四五线城市其实一直处于一种人口流出的状态。

那么很明显的是，一线、新一线、以及强二线的人口支撑往往更具备商铺的投资价值，因为商铺讲究的是一个人流，人口流入多了，自然会加大一个创业的需求，消费的需求，已经一个优胜劣汰竞争的需求，对于实体商铺来说，非常重要。

另一方面，一线城市、新一线城市，以及强二线城市的收入非常高，薪资的增速也比三四五线城市快很多，所以能够大大提高商铺不断增长的供求关系，满足当下的消费需求，以及创业者的创业支出成本。

在2018年全国平均年薪排名最高的20个城市中，超过20万元的城市都是一线城市：

北京位居第一，为25.31万元上海位居第二，为24.42万元深圳位居第三，为23.87万元广州位居第四，为21.33万元

部分新一线和强二线城市的平均年薪在16.31万-19.93万元区间。远远比三四五线要强很多！所以，在人口红利的持续流入，一个优胜劣汰的循环，再加上这些优质城市的消费能力和创业资金能力的三重支撑下，这些地方的商铺会比大部分的三四五线城市商铺更具有投资的价值。

02

商铺的位置尽量选择一楼沿（外）街。

商铺是一个靠着人流来支撑生意的地方，所以人流来往集中的位置往往更具备投资的价值。所以我们选择商铺，要尽量选择一楼沿街的，能够带上拐角的那就更好了。

就好比十字路口，丁字路口，转弯口等等。

因为商铺的位置如果选择不佳，那么直接影响的就是一个租金回报率和出租率的结果。

举个真实的案列告诉你：

我自己的商铺是一楼沿街的，目前的租金回报率在7%左右。而我朋友买的比我早，位置比我好，靠近的是一个转角的四岔路口这里。

虽然我们仅仅只有10多米的距离，但是它的商铺租金回报率达到了10%，比我整整高出了3%！！这就是最显著的差距。

而最可悲的是另一个朋友，在看到我们买了商铺以后也来凑热闹，自己偷偷摸摸买了一套三楼的商铺。虽然单价比我们便宜很多，但是租金回报率只有3%左右，甚至还面临着长期空租的状态。

所以，商铺的选址非常重要，一定要选一楼沿街，宁缺毋滥！

二、商铺的投资一定要参考租金回报率。

对于商铺来说，它的收益主要是来自于租金回报率，而不是升值带来的收益。所以租金回报率是否达标，直接决定了这套商铺值不值得投资。

那么按照租金回报率来看，商铺可以分为三大类，分别为：不合格的商铺、合格的商铺，优质的商铺。

01、租金回报率在3%~6%的商铺，为不合格铺子，不值得投资。

对于目前来说，大部分的商铺都是在一个3%~6%的租金回报率，并且集中在三四五线城市。那么对于这样的商铺来说，其实是不值得投资的。

因为商铺的价值在于资金回报率，如果你的租金回报率连通货膨胀率，甚至普通的民营银行定存（5.88%）都跑不赢，那么真的没有投资的必要。毕竟商铺后期的麻烦问题很多，没必要为了这点租金而冒风险。

02、租金回报率在7%~10%的商铺，为合格的铺子，值得投资。

对于租金回报率在7%~10%的商铺来说，是值得投资的！根据2017年的中国通货膨胀率来看，目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准，也就是说7%~10%左右回报率的商铺其实已经可以达到保值，甚至升值的结果，那么投资的价值还是比较大的。

而这类商铺主要集中在一线、新一线、以及强二线这样的城市，并且投资的门槛比较高，少则几百万，多则上千万，以新铺为主。所以碰到了这样的铺子，在你经济实力允许的情况下，值得购入！

03、租金回报率在10%~15%的商铺，为优质的铺子，可遇不可求。

市面上其实还有一类铺子，它们的租金回报率可以达到10%~15%左右，但是这些铺子基本都是开放商自持的，只租不卖，不太会流通到二级市场。所以，我们基本很难看到这类的铺子出现。

并且，许多开放商为了讨好更高一级的人物，甚至换取等价的交易，会把这些铺子送给一些有实力的老板。

因此，如果你有这个实力，有这个人脉，甚至有这个机会，能够拿到这样的铺子，一定要珍惜，因为这些商铺是目前唯一可以达到一铺养三代的黄金铺子，并且主要集中在强一线的中心地带。

三、投资商铺还需要注意的其他几个问题！

第一、尽量购买能够重餐饮的商铺，因为现在互联网对于实体的冲击还是非常大的，所以导致许多实体生意难做。但是对于一些消费体验类，甚至餐饮类来说，机会却是很多的。

就好比现在的外卖平台加入，无疑是加大了重餐饮线上和线下的流量。我们可以看到，在创业的数据里，40%左右的创业者都会选择大大小小的餐饮类进行创业，这就加大了你出租的概率，以及你租金的回报比例。

所以，尽量购买能够重餐饮的铺子，让你的铺子更有优势和竞争力。

第二、尽量不要购买商场类的商铺。如果一定要购买，那么请你一定要认准大品牌，比如万达，百联，万科等。

因为对于商场类的铺子来说，他们靠的是商场的人气而存活。也就是说商场如果人气不足，那么变为空铺，死城的概率就会很大。

而对于人气的维护和积攒是需要大量的资金和活动才能够办到的，并且一些商场里的品牌大不大，网红多不多，也直接会决定商铺的人流和生死。

所以一定要选择大品牌的开放商进行投资，只有它们能够有资金持续地开展活动，吸引流量。也只有它们才会与大量品牌商合作，加盟，驻扎在商场内。

第三、不要买开放商包租的商铺，要购买能够自营的！因为对于开发商包租承诺的商铺来说，猫腻特别多。

就好比我之前一个朋友就买了一套开放商包租10年的商铺，每年进行一定比例的租金分成。于是几年过去了，当初开放商所承诺的约定都没有达到，甚至租金也大幅度缩水，令他后悔不已。

做一下最后的结论：

如今的商铺投资是有门槛，是有要求的，并不像10年前那样可以闭着眼买买买，然后躺着赚赚赚！所以，想要投资商铺，一定要擦亮眼睛，等待机会，宁缺毋滥。

不过，我们也需要有足够的耐心和远见！因为10年前谁也不知道电商会进入中国，打败实体，那么谁又能知道10年后实体和商铺投资会不会卷土重来呢？

要知道，经济都是有自己周期的！

再加上现在的电商其实已经进入了一个优胜劣汰，甚至许多电商的维护，推广费用比实体要贵处好几倍。

所以，当你有一定实力，有一定资金，并且能够等来一套值得投资商铺的时候，我认为是可以布局的！不过也要记住，商铺的投资是一个漫长的过程，不要急于拿到回报，更不能只为眼前利益哦。

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