提起松江新城，你的印象是？
有人说
作为发展最早的那个新城
20多年过去
松江新城如今已经基本定型
在五大新城里是最没有想象空间的
但也有人说
松江新城是五大新城中最具实力的那个
一千个读者有一千个哈姆雷特
一千个购房者心中又有多少种松江新城呢？
这期的五大新城篇，带你一起来看松江新城
01
从松江大学城站沿着九号线往南一直到松江南站
再加上东西两翼的车墩和小昆山部分面积
就组成了松江新城的基本范围
松江新城规划面积158.4平方公里
在五大新城中排行第三
比第二名嘉定新城仅仅少了1.1平方公里
俗话说要想富先修路
松江新城作为五大新城里最早通地铁的那个
2007年就早早地接收了一波地铁带来的红利
轨交能级自然不必多说
松江拥有一条贯穿东西向的地铁9号线
俗称“死亡”9号线
因其拥挤程度而远近闻名
从最远的松江南站乘坐9号线出发
到城市副中心徐家汇也只有16站
仅需一个小时左右
因此松江新城和其它沿线版块一样
早年间也因为地铁
接收到了市区人口外溢的红利
自驾方面
可以走G60沪昆高速
从松江新城上高速
不堵车的情况下一个小时也足以到达市中心了
如果在新城内通勤
你还能见到松江新城的当地特产：有轨电车
没错 松江新城内随处可见这样的黄色毛毛虫
运量比普通公交车更大
并且铺设专门的轨道来运行
有轨电车的开通的确缓解了松江新城一部分人的出行问题
然而它的建设也牺牲了不少原有的绿化和道路面积
并且实际乘坐率和便利程度也遭到质疑
因此有轨电车的风评在松江也一直是个迷
除了新城最早的地铁线
这里还有郊区最早引入的三甲医院
上海第一人民医院南院
曾几何时
这家医院不仅在松江
甚至对于周边几区的人民都发挥了重要作用
尤其是早年医疗资源还比较弱的邻居青浦
对他们来说 开车到这里可比去市区方便太多
再看教育资源
虽然比不上市中心丰富
但也可圈可点
公立的有松江实验小学、上师大附小、东华附属实验学校、民乐学校、松江二中等优质学校私立方面
赫德双语、上外西外、九峰实验、茸一中学都是不错的选择
如果这些还满足不了你
往北佘山赵巷别墅群的国际学校也不是不能考虑下
除了以上这些
对于松江新城而言
商业资源也是浓墨重彩的一笔
以至于很多人提起松江新城
第一印象便是大学城万达商圈的几里繁华
而万达隔壁的松江印象城一期也于去年开业
两大商业体加在一起大约45万方
进一步巩固了松江大学城站在松江新城的商业中心地位
很多人会有疑问
为什么松江新城的核心商圈不在新城或者在老城而是在大学城？
除了想更好地激活大学生群体的消费力量之外
还和九号线的分期建设有关
九号线分三期开建设
直到2012年才连接到了松江老城
并且松江新城整体开发的时间较早
并没有预留过渡的土地用于后期的开发建设
这也是为什么松江新城南部没有形成大型商圈的原因之一
然而很多人不知道的是
02年在大学城地铁站东侧其实有过一个占地千亩的商业综合体计划
只不过因为开发商资金断裂变成烂尾工程
到今天沦为了有轨电车的停车场
02
我个人觉得
松江新城是五大新城里生长得更为自然
内涵更为丰富的那个
当你从上而下俯视这座新城时
你才能发现这里的绿化率有多高
在五个新城的十四五规划里
松江新城的人口最多
然而它的人均公园绿地面积却依然比青浦、嘉定这两个新城还要更多
作为上海之根的松江
悠远绵长的历史底蕴是独属于它的滤镜
在松江新城
你可以看到被誉为“揽尽上海千年历史”的广富林文化遗址
这里是上海最奇特的建筑之一
不少房屋都建在水下
就像过去的历史一样
等待着人们去发掘其内涵
除了历史文化悠久
松江新城也兼有着青春的朝气蓬勃
这里有七所大学组成的松江大学城
大学生们是松江新城最重要的人口组成之一
相比起临港或者海湾的大学城
松江大学城的整体氛围给人感觉更好
松江大学城在设计上弱化了学校与学校之间的边界感
是一座没有“围墙”的大学园区
这不仅体现校与校之间没有围墙
只是用绿化带或河流来划分边线
更体现大学城内各类资源可以共享
大学城的存在不仅刺激了当地的经济
大学教职工也成为松江新城的买房主力之一
而且因为大学城的存在
合办大学附属学校也变得方便许多
每年毕业的学生中也有不少人直接留在了当地
我有一位朋友从松江大学城毕业出来后
甚至和同学分别买了附近的酒店式公寓长住
比起临港海湾的来了就想毕业
松江大学城这认可度
让人不得不服
特色鲜明的
还有婚纱照圣地泰晤士小镇
相比起上海其他的一些特色小镇
个人觉得这里已经算是建设得相当成功了
除了精准的英伦风格复刻
更重要的是泰晤士小镇真的被赋予了生命力
沿街店铺里坐着悠闲喝下午茶的人们
神圣的教堂、别具一格的各类建筑
街道的指路牌
沿湖漫步的人们
一切都好像电影中才有的场景
如果你想度过一个欢愉的秋日下午
泰晤士小镇一定值得来打卡一次
成熟的生活氛围离不开时间的沉淀
然而也正是因为规划较早
让现在的松江新城似乎缺了那么一点点想象力
03
研究十四五松江新城的空间分布可以知道
除了中央生活属性为主的行政文化中心
松江新城未来的几个增长点分别是G60科创走廊、松江南站、以及东西两翼的工业区
首先要说的是东西两翼
分别位于车墩与小昆山的工业区
这些工业区成立于1992年
当时是上海首家市级工业区
这些以电子信息、建材化工等产业为主的园区贡献了松江全区一半以上的工业总产值
然而随着新兴行业的崛起
对很多人来说
制造业并不能为自己提供一份满意的工作
找工作难成为一些想要置业松江的外区购房者普遍担心的一个问题
然而松江新城没有进行产业升级吗？
答案或许就在G60科创走廊
G60科创走廊是以松江为核心
沿着G60高速
贯穿长三角三省一市的科创核心地带
是松江新城最重要的发展引擎
虽然G60科创走廊在位置上以松江为核心
但这并不意味着松江的一廊九区就发展得最好
目前，“G60科创走廊”已吸纳36.6万高端科创人才
其中松江的人才占比仅为0.67%
甚至低于隔壁的嘉定
在全市这场抢人大战中
松江G60的优势微乎其微
因为它的竞争对手是张江、漕河泾、紫竹甚至临港
现在入驻松江G60科创云廊的企业
不少是由原先工业区发展转型而来
仅从区内发力
就注定松江新城的行业壁垒无法被打破
那么未来作为西南的交通枢纽之城而存在
这样是否可行呢
改建之后的松江南站场站规模升级为9台23线
成为仅次于虹桥和东站的上海第三大交通枢纽
沪苏湖铁路的建成也能让江浙沪皖四省市更好地联动
然而这一切不仅需要考虑到建成时间
还要考虑到单凭一条九号线
真的能给松江南站输送这么多的客流吗？
未来的上海不仅有虹桥西站、南站、上海站
还有东站、杨行的宝山站也将建成
那么问题来了
那时候你会选择从市区到松江坐高铁回家吗？
04
其实在前二十年
松江新城得以快速发展除了上海本地人的贡献
还要归功于周边省份的的人口迁入
如今不少居住在松江新城的人们
他们的老家来自江浙各地
当初吸引他们来这里买房定居的
除了地理位置更近这个优势
还有相较于市区老公房更便宜的价格和更高的品质
而松江二十多年发展而来的实力也很好地体现在房价里
在五个新城中
松江新城是房价最高的那个
从五大新城的规划正式公布以来
无论是土地供应还是新房过会都开始向新城倾斜
松江新城版块开始有大量新房入市
包括万达旁的金地丰盛道、印象城旁的中骏和首创
乃至车墩的金地新乐里，名义上也算松江新城
因为新房长期以来的限价涨幅还算合适
2020年合景天悦的均价5.4 万/平
到了2022年
北面的中骏璟荟定价5.81万/平
只是这些新房的位置
离地铁站又更远了一点点
当然了
判定一个版块真正价值的
二手房是一个好指标
保利西子湾、三湘四季花城、莱顿小城
都是近几年来松江新城交易排名前几的次新小区
属于真正意义的地铁房
目前的挂牌价在最高6万3左右
这些小区除了靠近轨交
离商圈和医院都比较近
人气充足的同时也享受着松江新城最优质的配套
尤其是三湘四季花城堪称这里的标杆小区
小区体量较大一共有90栋 总户数3500户
分为四期开发外加一个三湘财富广场
一期2006年就已竣工
而直到2015年还有房源在售
作为一个如此庞大的社区
三湘四季花城的绿化率却达到了44%
容积率也仅仅只有1.65
放眼如今的新房动辄2.0以上的容积率和刚达标准35%的绿化率
不得不说三湘还是很良心的
如果你对居住环境要求很高
还可以看看南面的绿庭悦公馆
整个小区由5栋楼组成
因水系分为东西两个部分
一共572户
虽然小区内的绿化率不如前面的三湘四季花城
然而它的优势在于南面紧靠松江中央公园里
可以俯瞰整个公园的美景
属于松江新城里真正的一线湖景房
而且小区也选择了口碑不错的绿城物业提供服务
后期生活相对更有保障
然而这里一年到头挂牌出售的房源并不多
从2018年到2021年
整个小区的换手率只有1.5%左右
可以说是真的一房难求了
经过二十多年的发展
我想对于松江新城的住宅来说
一个最大的优势就是这里早已经挤干了投资的水分
真正成为一个自住为主导的新城市
让房子发挥它最根本的价值
05
文章到了最后
我对松江新城也有了一些新的看法
怎么说呢？
在松江新城也许你真的能窥见其它新城未来的影子
因为新城
说到底其实是人为强干预
规划之下的产物
而规划是冰冷的
人才是把钢铁森林变为烟火之地最重要的因素
二十年前松江新城的规划者们赋予了这里基本的发展框架
而后的时间里松江新城和住在这里的人们相互影响
共同生长
让这里的内涵变得更加充盈丰满，生机盎然
但是作为一个有别于上海传统城区的新城市
其实这样就已经很好了~
END
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